Immobilier : à Bordeaux les prix risquent de flamber

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Le diffus a pesé 52 % du marché l'an dernier, ci-dessus le programme du 11 Novembre à Blanquefort (rive gauche nord).
Le diffus a pesé 52 % du marché l'an dernier, ci-dessus le programme du 11 Novembre à Blanquefort (rive gauche nord). (Crédits : DR)
Modifié 10 mars -11 h 40 / Si la situation en 2015 a été atone, Bordeaux Métropole est au bord du grand incendie, d’une flambée historique des prix, a prévenu ce mercredi Laurent Mathiolon, président de l’Observatoire de l’immobilier du Sud-Ouest.

Les chiffres complets du marché immobilier 2015, produits par l'Oiso (Observatoire de l'immobilier du Sud-Ouest), seront présentés en détail demain jeudi. Ce mercredi matin Laurent Mathiolon nouveau président de l'Oiso, et François Cheminade, président du Snal (Syndicat national des professionnels de l'aménagement et du lotissement) ont dévoilé les premiers chiffres définitifs du marché de Bordeaux Métropole en 2015. Sur ce territoire qui compte 28 communes, 3.605 logements neufs ont été vendus, en léger recul de 1 % par rapport à 2014, à un prix moyen de 3.511 €/m2, qui reste stable.

Ce chiffre concerne la vente au détail, par opposition à la vente en blocs qui cible les professionnels (bailleurs sociaux, institutionnels).

"Cette petite baisse se fait dans un marché plutôt étale puisque en 2015 les ventes sont encore supérieures de 5 % à celles des 2013. Les investisseurs, avec 2.698 ventes représentent 75 % du marché et les accédants 24 %, à 907 achats", résume le président de l'Oiso.

De plus en plus vite

Laurent Mathiolon entend au passage démystifier le profil de l'investisseur dans le cadre du dispositif Pinel, qui est selon lui "une personne qui prépare sa retraite, qui n'a pas forcément de revenus très élevés et ne paie pas l'impôt de solidarité sur la fortune". Si les mises en vente ont augmenté de 6 % en 2015 par rapport à 2014, avec 3.748 logements, le président de l'Oiso estime que ce nombre est insuffisant. Si le délai d'écoulement s'accélère, à 9 mois (contre 11 en 2014), le président de l'Oiso avertit que le seuil critique -établi à 6 mois-, se rapproche. Autre facteur préoccupant : la hausse, à + 7 %, des logements livrés non vendus.

"Ce n'est pas alarmant mais devons avoir l'œil sur les 4 et 5 pièces : on en vend mais beaucoup moins que ce que l'on produit. Les T4 et T5 ont pesé 9 % des ventes à Bordeaux Métropole en 2015, alors qu'ils représentaient 18 % de l'offre !", souligne Laurent Mathiolon.

1.056 ventes en rive gauche nord

Les stars du marché restent les T2 et T3, qui ont généré 84 % des ventes l'an dernier. Si la société compte de plus en plus de familles monoparentales, ce qui handicape la vente de grandes surfaces et facilite les plus petites, la question du prix reste entière. Le prix d'un quatre pièces dans le périmètre de Bordeaux Métropole s'élève ainsi à 290.000 €, loin de la moyenne accessible aux familles de la métropole, qui se situe autour de 180.000 €.

C'est dans la vaste zone "rive gauche nord", qui s'étend de Mérignac à Parempuyre que Bordeaux Métropole a enregistré le plus grand nombre de ventes de logements, soit 1.056, à un tarif moyen 3.480 €/m2 (hors parking) : avec 8 mois de stock, donc une situation proche de la surchauffe. Sur la "rive gauche sud", avec des villes comme Talence ou Villenave-d'Ornon, 1.008 logements ont été vendus au prix moyen de 3.451 €/m2 : avec 10 mois de stock. Sur la rive droite, enfin, 578 ventes ont été enregistrées, au prix moyen de 3.216 €/m2, avec également 10 mois de stock.

Risque d'embrasement

Laurent Mathiolon s'inquiète de l'insuffisance du nombre de logements neufs mis en vente, dans un contexte où les nouveaux élus municipaux issus des municipales de 2014 ont tendance, pour des raisons à la fois politiques et techniques, à freiner sur les permis de construire .

"Ce ralentissement risque de jouer sur la baisse des mises en vente et faire grimper des prix jusque-là stable", analyse le président de l'Oiso.

Les risques de déséquilibres semblent donc se préciser et Laurent Mathiolon estime que 2016 sera une année charnière pour savoir si le marché immobilier devient ou pas fou à Bordeaux Métropole, sous l'effet d'une poussée démographique qui reste soutenue.

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